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居抜き店舗 ブログ記事
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テナントの造作譲渡、買う前に何を見る？
テナントの造作譲渡、買う前に何を見る？
—— 「一式○万円」だけで決めると、あとで高くつくことがあります
居抜き物件を探していると、
「造作譲渡料○○万円」
という条件を見ることがあります。
厨房機器やカウンター、照明、エアコンなどがそのまま使えるなら、開業費を抑えられる可能性があります。
ただし、金額だけを見て
「安いから得」
「高いから損」
と判断するのは危険です。
大切なのは、何を引き継ぐのか、どんな状態なのか、最後にどう扱うのかまで確認することです。
まず「何が譲渡対象か」を明確にする
「造作一式」と書いてあっても、何が含まれているか分かりません。
例えば、
- 厨房機器
- 冷蔵庫・冷凍庫
- 製氷機
- エアコン
- カウンター
- テーブル・椅子
- 照明
- 看板
- レジ設備
- 棚・収納
などがあります。
まずは、対象設備を一覧で確認してください。
所有者は誰か？
ここも重要です。
残っている設備がすべて前の借主の所有物とは限りません。
中には、
- 貸主所有の設備
- リース品
- 前々借主の残置物
- レンタル機器
が混ざっていることがあります。
造作譲渡料を払ったのに、実は自分のものにならない設備が含まれていた、ということがないようにしましょう。
所有権が誰にあるかを確認することが基本です。
動作確認は必ずする
設備は、見た目だけでは判断できません。
特に高額になりやすいのが、
- 業務用エアコン
- 冷蔵庫
- 冷凍庫
- 製氷機
- 食洗機
- 給湯器
- 換気設備
です。
「前の店で使っていたから大丈夫」と思わず、
- 電源が入るか
- 冷える・温まるか
- 異音がないか
- 水漏れがないか
- 年式は古すぎないか
などを確認してください。
壊れていれば、買った直後に修理・交換費が必要になります。
年式と残り寿命も見る
正常に動いていても、古い設備なら注意が必要です。
例えば、導入からかなり年数が経っている業務用エアコンや冷蔵庫は、開業後すぐに故障する可能性もあります。
つまり、
今使えるか
＋
あと何年使えそうか
まで見ておくべきです。
造作譲渡料に加えて、近い将来の交換費用まで考えると、本当に得かどうかが見えてきます。
「新品価格」と比べるだけでは不十分
中古設備の価値は、単純に新品価格の何割という話ではありません。
見るべきなのは、
- 使用年数
- 状態
- メーカー
- 修理可能か
- 部品供給があるか
- 自分の業態で使えるか
です。
例えば100万円相当の厨房設備が残っていても、自分の店では使わないなら価値はほぼありません。
自分に必要な設備かどうかで判断してください。
造作譲渡料以外にも費用がかかる
引き継いだ後に、
- 配置変更
- 配管工事
- 電気工事
- 清掃
- 修理
- 不要設備の撤去
が必要になる場合があります。
そのため、
造作譲渡料＋追加工事費＋修理費
まで含めて考えることが大切です。
「100万円で全部付いている」より、「50万円だけど追加工事で100万円かかる」こともあります。
退去時の扱いも確認する
買った設備は、退去時にどうするのか。
ここも契約前に確認してください。
スケルトン返しなら、自分が引き継いだ設備でも撤去が必要になる可能性があります。
つまり、
買う費用
＋使う費用
＋最後に撤去する費用
まで考える必要があります。
貸主の承諾も必要
造作譲渡は、前借主と新借主だけで完結する話ではないことがあります。
設備を残したまま次の契約へ引き継ぐには、貸主や管理会社の承諾が必要になる場合があります。
そのため、
- 造作譲渡を認めているか
- 何を残してよいか
- 新契約での設備扱い
- 退去時の原状回復範囲
を確認してください。
契約前チェック
造作譲渡がある物件では、最低限こちらを確認しましょう。
- 譲渡対象一覧
- 各設備の所有者
- 動作状況
- 製造年・使用年数
- 修理履歴
- 自分の業態で使えるか
- 不要設備の撤去費
- 退去時の原状回復
- 貸主承諾の有無
可能であれば、設備業者や内装業者にも見てもらうと安心です。
まとめ
造作譲渡は、うまく使えば開業費を大きく抑えられます。
しかし、
「設備がたくさん残っている＝お得」
「造作譲渡料が安い＝買い」
ではありません。
重要なのは、
何を買うのか
本当に使えるのか
あと何年使えるのか
最後にどう処分するのか
まで確認することです。
造作譲渡は、金額ではなく“中身”で判断する。
これが失敗しないための基本です。
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