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居抜き物件は本当にお得？契約前に確認したい設備と撤去費用
居抜き物件は本当にお得？契約前に確認したい設備と撤去費用
—— 「そのまま使える」と思って契約すると、想定外の出費になることがあります
店舗を探していると、魅力的に見えるのが居抜き物件です。
厨房機器やエアコン、カウンター、照明などが残っていれば、
「内装工事をかなり抑えられそう」
「すぐ開業できそう」
と思いますよね。
確かに居抜きには大きなメリットがあります。
しかし、残っている設備をそのまま使えるとは限りません。
重要なのは、「何が残っているか」ではなく、「何が使えて、誰が責任を持つのか」まで確認することです。
居抜き＝設備が保証されている、ではない
まず注意したいのが、残置設備の扱いです。
例えば、
- エアコン
- 冷蔵庫
- 製氷機
- ガスコンロ
- 給湯器
- 照明
- 換気設備
などが残っていても、貸主の「設備」ではなく、残置物扱いになっていることがあります。
残置物の場合、故障しても貸主が修理・交換してくれるとは限りません。
契約前に、
「これは設備ですか？残置物ですか？」
を確認しておくことが重要です。
動くかどうかは必ず確認する
見た目がきれいだからといって、正常に使えるとは限りません。
特に厨房機器や空調設備は、交換すると大きな費用がかかります。
可能であれば契約前に、
- 電源が入るか
- 冷える・温まるか
- 異音がないか
- 水漏れがないか
- 換気できるか
- 製造年はいつか
まで確認してください。
「前の店が使っていたから大丈夫だろう」では危険です。
自分の業態で使えるかも重要
設備が使えても、自分の店に合わなければ意味がありません。
例えば飲食店なら、
- ガス容量
- 電気容量
- 給排水
- 排気・ダクト
- グリストラップ
などが、新しい業態に対応できるか確認が必要です。
カフェ跡だからといって、重飲食店がそのまま営業できるとは限りません。
設備を追加するために大規模工事が必要になれば、居抜きのメリットが薄れてしまいます。
「造作譲渡料」にも注意
居抜き物件では、前の借主から設備や内装を引き継ぐために造作譲渡料が設定されることがあります。
ここで確認したいのは、
- 何に対する金額なのか
- どの設備が譲渡対象なのか
- 所有権は誰に移るのか
- 故障時の保証はあるのか
という点です。
単純に「居抜き一式○○万円」だけで判断せず、何を買うのかを明確にすることが大切です。
一番怖いのは退去時
入居時に工事費を抑えられても、退去時に大きな費用が発生することがあります。
例えば、
「前からあった厨房設備だから、そのまま残して退去できる」
と思っていたら、契約上はスケルトン返しだったというケースです。
そうなると、
- 厨房設備撤去
- カウンター撤去
- 間仕切り撤去
- 床・天井撤去
- 配管処理
などが必要になる可能性があります。
居抜き物件ほど、入居時だけでなく退去時の条件まで確認してください。
居抜きが向いている物件とは？
居抜きのメリットが大きいのは、
前テナントと自分の業態が近い場合です。
例えば、
美容室 → 美容室
カフェ → カフェ
居酒屋 → 飲食店
などです。
設備やレイアウトを活かしやすいため、工事費や開業までの期間を抑えられる可能性があります。
逆に業態が大きく違えば、撤去して作り直す費用が増えることもあります。
契約前チェック
居抜き物件を見る時は最低限、
- 設備か残置物か
- 動作確認できるか
- 製造年・使用年数
- 修理費は誰が負担するか
- 造作譲渡の対象
- 自分の業態で使用可能か
- 退去時の原状回復範囲
- スケルトン返しか
を確認してください。
まとめ
居抜き物件は、うまく選べば開業費用を大きく抑えられます。
しかし、
「設備がたくさん残っている＝お得」ではありません。
重要なのは、
使えるのか
誰の所有物なのか
壊れたら誰が直すのか
最後に誰が撤去するのか
まで確認することです。
入居時に100万円得したつもりでも、修理や退去時にそれ以上かかれば意味がありません。
居抜き物件こそ、契約前の設備確認と原状回復条件の確認が重要です。
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