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営業時間は長いほどいい？売上と人件費から考える営業時間の決め方
居抜き店舗 ブログ記事
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テナントの家賃は売上の何％まで？固定費から考える店舗選び
テナントの家賃は売上の何％まで？固定費から考える店舗選び
—— 「払える家賃」ではなく「利益が残る家賃」で考える
店舗を探していると、
「この立地なら多少家賃が高くても大丈夫」
「売上が上がれば払えるだろう」
と考えてしまいがちです。
しかし、テナントの家賃は一度契約すると、売上が悪い月でも毎月発生します。
店舗経営で重要なのは、借りられる家賃ではなく、利益を残せる家賃かどうかです。
「家賃は売上の10％」は絶対ではない
店舗経営では、家賃を売上の10％前後に抑えるという考え方を耳にすることがあります。
例えば月商300万円なら、家賃30万円という計算です。
ただし、これはあくまで一つの考え方です。
- 飲食店
- 美容室
- 物販店
- サロン
- スクール
- 事務所型店舗
では、原価率も人件費もまったく違います。
そのため、「○％なら安全」と一律には判断できません。
家賃だけを見てはいけない
テナントを借りる場合、毎月かかるのは賃料だけではありません。
例えば、
- 共益費・管理費
- 駐車場代
- 看板使用料
- 水道光熱費
- インターネット
- ゴミ処理費
- セキュリティ費用
などがあります。
家賃20万円でも、その他の費用を合わせると毎月25万円以上になることもあります。
物件を比較する時は、**「月額で合計いくら固定費がかかるのか」**まで確認してください。
売上が低い月でも払えるか？
テナント選びでは、好調な月の売上だけで計算しないことが重要です。
例えば、
「月商300万円を目標にするから家賃30万円」
ではなく、
「月商200万円しかなかった月でも、この家賃を払い続けられるか？」
まで考えます。
開業直後から計画通りの売上になるとは限りません。
売上が安定するまでの期間を考えると、固定費はできるだけ余裕を持たせた方が安全です。
家賃が高くても良い物件はある
もちろん、家賃が高い物件が悪いわけではありません。
例えば、
- 人通りが多い
- 駅前で認知されやすい
- 駐車場が充実している
- 居抜きで工事費を抑えられる
- 集客力のある施設内
- 希望する客層が多い
など、家賃以上のメリットがある物件もあります。
重要なのは、
「高い・安い」ではなく、その家賃を払うだけの理由があるかです。
安い物件にも注意する
逆に、家賃が安いという理由だけで決めるのも危険です。
安くても、
- 人通りが少ない
- 店舗が見えない
- 駐車場がない
- 看板が出しにくい
- 内装工事費が高額
- 集客に広告費がかかる
のであれば、結果的にコストが増える可能性があります。
家賃を5万円抑えて、広告費が毎月10万円増えたのでは意味がありません。
開業時は「初期費用」も別で考える
毎月の固定費とは別に、
- 敷金・保証金
- 礼金
- 仲介手数料
- 保証会社費用
- 内装工事
- 厨房・設備
- 看板
- 家具・備品
などの開業費用も必要です。
特に注意したいのは、物件取得にお金を使いすぎて、開業後の運転資金がなくなることです。
店を借りることがゴールではありません。
開業してから経営を続ける資金を残しておく必要があります。
テナント内見前に予算を決める
物件を見てから予算を考えると、気に入った物件に引っ張られます。
そのため、探し始める前に、
- 家賃上限
- 月額固定費
- 初期費用
- 内装予算
- 運転資金
を大まかに決めておくことをおすすめします。
そのうえで物件を見ると、冷静に比較できます。
まとめ
テナントの家賃は、単純に「売上の○％」だけで決めるものではありません。
見るべきなのは、
家賃＋その他の固定費
＋人件費
＋原価
＋広告費などを払っても利益が残るか
ということです。
そして、売上が予定より低かった場合でも耐えられるかを考える。
店舗選びでは、
「払える家賃」ではなく「経営を続けられる家賃」
を基準にしてください。
家賃は毎月必ず発生するからこそ、開業前に慎重に考えておきたい数字です。
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