大阪の居抜き店舗について「テナント募集において頼りになる4つの改善方法！②」の記事

居抜き店舗ブログ記事

投稿日：2023.08.08

テナント募集において頼りになる4つの改善方法！②

前回の続きはこちら！
https://www.bruno-realestate.co.jp/tenant/blog/entry/10297/

「テナントが長期的に滞在しやすくなるような4つの対策案。」

「テナントを貸し出し、数年後に退去される可能性がある場合は、次の借り手を見つけることが難しい場合もありますし、リフォームなどの時間もかかるため、空室期間が長くなる可能性もあります。そうした退去を防ぐためには、事前に対策を講じておくことが重要です。

テナントの退去を防ぐためのアイデアとして、以下の4つのポイントをご紹介します。
・安定した業種の事業者に貸す
・物件の価値を落とさない建物管理
・入居者の不満を解消する機会を設ける
・入居を促進するメリットを追加する

1.安定した業種の事業者に貸す

空室がすぐに埋まることは非常に喜ばしいことですが、借り手についても詳細を把握しておくと安心ですね。大家さんにとって一番望ましいのは、長期間トラブルなく借りてくれる方ですよね？

医療や歯科は、比較的長期にわたって借りていただけるので大家さんにとってはうれしい業種の一つですね。ただし、自ら建物を所有するオーナーも多いため、借り手は限られています。

美容院や理容室も安定した業種ですが、シャンプー台を設置するための給排水設備の確認など、条件確認が必要です。

物品販売は、建物が汚れる心配も少ないので、家主にとっても人気のある業種です。

小さな雑貨屋さんのような場合、人の出入りはありますが、大勢の人の移動はありません。また、接客業でもあるため、オーナーも明るく温和な人が多く、接しやすいです。

一方で、安定していない業種として考えられるのは、アパレル業やゲーム会社、旅行会社などがあります。しかし、そのような会社でも会社の歴史や資本金などを調べることで、大きな会社であることなどを把握することは可能です。

その他にも、工事など騒音が発生する会社や悪評のある会社、オーナーの人柄が悪いなど、注意すべき点はあります。

2.物件の価値を損なわない建物管理

店舗やテナントに入居が決まって安心してしまい、そのまま放置状態にしないよう心掛けましょう。建物の管理はあくまでも大家さんや管理業者の責任です。

店舗内であれば借主の責任が主となりますが、店舗外は家主の責任です。

以下のようなことを行うことができます。

垣根の手入れ
駐車場の清掃
階段の清掃
外壁の苔落としなど、物件をキレイに保つことで借主も安心して営業などを続けることができます。

貸主による管理が難しい場合には、管理会社に委託すると安心です。トラブルの際にも迅速に対応してくれるため、家主だけでなく借主も安心して借りることができます。

3.入居者の不満を解消する機会を大切にする

店舗として利用される物件では、家主との接触機会がほとんどないことがよくあります。契約時にも仲介業者が介在することが多く、借主は家主の顔を知らない場合もあります。

このような状況では、入居者の要望や不満に対応することが難しく、家主としても全てに対応しきれないことがあります。

しかし、定期的に入居者とのコミュニケーションを図ることで、不満を解消できる良い機会となります。入居者も家主とのコミュニケーションを通じて、安心感を得ることができますし、家主も入居者の声を直接聞くことで物件の改善点を把握しやすくなります。

「最近、あまり借主と連絡を取ってないな……。」と感じたら、定期的なコミュニケーションの場を設けることが重要です。

借主が貸主の顔や人柄を知ることで、安心感が生まれます。その結果、居心地が良くなり、長期的な入居を希望する可能性が高まるでしょう。お互いによい影響を及ぼし、物件の良好な状態を維持することができます。

4.入居メリットを追加して、更新を後押しする方法を強化しましょう。

店舗の賃貸契約は、一般の住宅賃貸契約と同様に、更新期間が設けられています。通常、契約は自動的に更新されることが一般的ですが、借主が更新しない意向を示さない限り、契約は継続します。

しかし、「更新」という言葉を聞くと、借主は将来の展望に悩むこともありますね。新しい店舗を開設したい、規模を拡大したい、あるいは別の場所に移転したいなどの検討を行うかもしれません。

大家さんは、入居者が退去することなく更新を希望するメリットを提供することが重要です。

防犯カメラの設置：最近の事業用店舗は基本的に借主が防犯カメラを設置していますが、設置が不要な場合でも、大家さんが配慮して設備を整える姿勢は借主に好印象を与えます。借主の要求に応じて防犯対策を行うことで、退去率を低く抑えることができます。
設備の取り換え：古くなった設備、例えばエアコンや照明などを借主と相談して取り換えることで、店舗の快適性や魅力を向上させることができます。退去後のリフォーム負担を軽減し、次の入居者にも魅力的な状態を提供することができます。

これらの対応は入居者に対して「家主は入居者のことを考えている」という好印象を与えるとともに、長期的な入居を促進し、物件の継続的な稼働をサポートします。入居者とのコミュニケーションを大切にし、要望や不満に対応する姿勢を示すことで、良好な入居環境を維持し、物件の価値を高めることができます。

次回は解約トラブルについて！！