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居抜き店舗 ブログ記事
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「店舗テナント契約で注意すべき“原状回復義務”とトラブル回避のポイント」
店舗を借りる際、契約書に必ず出てくる「原状回復義務」。
しかし、この言葉の意味を正確に理解していないと、退去時に高額な修繕費を請求されるなどのトラブルに発展することがあります。
今回は、テナント契約での原状回復をめぐる法律上の考え方と、オーナー・借主双方がトラブルを避けるためのポイントを解説します。
⚖️ 原状回復義務とは
原状回復義務とは、借主が退去する際に、借りた時の状態（原状）に戻す義務のことを指します。
しかし、「借りた時の状態」といっても、すべてを元通りにする必要はありません。
判例（最高裁平成10年3月24日判決）では、“通常の使用によって生じた損耗や経年劣化”は借主の負担ではないとされています。
つまり、日常的な使用での汚れや摩耗は貸主負担、借主の故意・過失や改装による損傷などは借主負担、というのが基本ルールです。
🧾 店舗テナント特有の注意点
住宅とは異なり、店舗テナントでは以下のような点に特に注意が必要です。
造作・内装の扱い
店舗の開業にあたり、借主が内装工事を行うのが一般的です。
この場合、「退去時に原状回復して撤去する」か、「そのまま残して引き渡す」かは契約書で明記しておく必要があります。造作買取請求権の有無
商業テナントでは、借主が作った内装を貸主が買い取る「造作買取請求権」があるかどうかも重要です。
ただし、契約で排除されるケースも多いため、条文をよく確認しておきましょう。スケルトン返しと居抜き返し
「スケルトン返し（内装を全撤去）」を求める契約では、費用負担が数百万円単位になることもあります。
契約前に撤去範囲と費用の目安をオーナーと明確にしておくことが重要です。
🤝 トラブルを防ぐための実務ポイント
契約前に内装状態の写真を撮影しておく
退去時の「原状」の認識を明確にできます。契約書に「原状回復の範囲」を具体的に記載
「壁・床・天井」など、どこまで借主負担とするか明文化しましょう。更新時・退去時に現地立会いを行う
口頭確認ではなく、立会記録を残すことで後のトラブル防止につながります。
🧩 まとめ
テナント契約の原状回復義務は、契約書の書き方一つで大きく結果が変わる重要なポイントです。
オーナー側は、修繕費を適切に回収できるよう契約内容を明確にし、
借主側は、不要な負担を避けるためにも契約前に内容を正確に理解することが大切です。
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