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居抜き店舗 ブログ記事
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居抜き物件の落とし穴とは？契約前と出店時に知っておきたいポイント
居抜き物件の魅力は、前テナントの内装や設備、什器をそのまま活用できるため、初期費用を大幅に抑えられる点です。
しかし、メリットだけではなく、注意すべき点も存在し、場合によってはトラブルに発展する可能性もあります。そのため、事前にしっかり理解しておくことが大切です。
この記事では、居抜き物件の契約や出店時に気をつけるべきポイントと、よくあるトラブル事例について詳しく解説します。
契約時・出店時における居抜き物件の注意ポイント
居抜き物件の契約や出店時には、特に以下の5つのポイントに注意する必要があります。
- 物件の契約期間や更新条件の内容
- 貸主との交渉の余地があるかどうか
- 設備や備品が正常に動作するかの確認
- リノベーションや改装が可能かどうか
- 近隣の環境に関する調査
居抜き物件は、初期費用を大幅に抑えられ、迅速に開業できるという利点があります。しかし、契約や出店時にこれらの注意点をしっかり確認しておかないと、後々トラブルに発展する可能性もあります。
以下、それぞれのポイントについて詳しく解説します。
居抜き物件契約時の注意事項
居抜き物件を契約する際に注意すべきポイントは以下の通りです。
契約時の主な注意点
- 物件の契約期間と更新条件の内容
- 貸主との交渉の余地
居抜き物件ごとに契約期間や更新条件は異なるため、必ず賃貸借契約書を確認しましょう。万が一、閉店や移転が必要になった場合の予告期限についても、契約段階で把握しておくことが重要です。
また、飲食店などが居抜き物件に入居する場合、住居物件に比べて経年劣化やトラブルのリスクが高く、貸主の同意が得られにくいこともあります。貸主は、トラブルなくスムーズに次の入居者を見つけたいと考えるため、一般的には退去時にスケルトン状態での引き渡しを望みます。したがって、退去費用を抑えたいテナントは、貸主との交渉が必要になる場合があります。契約前に交渉の余地があるか確認しましょう。
契約内容は書面で確認
居抜き物件での契約後のトラブルを防ぐためには、口頭の説明だけでなく、書面で契約内容を明確にしておくことが大切です。賃貸借契約書では契約開始日、フリーレント期間、退去時の引き渡し条件などを確認し、前テナントと交わす造作譲渡契約書では、引き継ぐ設備や費用について明確にしておきましょう。
居抜き物件での出店時の注意点
出店時の主な注意点
- 設備や備品の動作確認
- リノベーションや改装が可能か
- 近隣環境の調査
居抜き物件を使用する際は、設備や備品が正常に動作するか、老朽化していないか確認が必要です。老朽化した設備やメンテナンス不足による排水管の詰まり、水漏れ、漏電などのトラブルが発生する可能性もあるため、事前に設備の状態を確認し、必要な修繕や改装計画を立てましょう。
リノベーションや改装には一般的に坪単価15万〜30万円かかり、20坪の飲食店なら300万〜600万円程度が目安です。加えて、前テナントから引き継ぐ設備には「造作譲渡料」が発生することが多く、物件によっては交渉によりこの金額が減額される場合や無償になる場合もあります。
また、物件の契約や出店時には、周辺に評判の悪い店舗があったり、過去にトラブルが発生していたなど、地域の治安や環境も確認することが重要です。
リース契約の有無を確認
前テナントが設備をリース契約している場合、その契約を引き継ぐかどうかの判断も必要です。リース料が経営に影響を与える可能性があるため、契約を引き継ぐメリットがなければ、新たにリース契約を結ぶか、設備を手放すことも検討しましょう。前テナントにリース料の滞納がある場合、新しい借主に支払い義務が発生する可能性があるため、リース契約の詳細を確認することが重要です。
居抜き物件契約時に注意しないと起こりやすいトラブル事例
居抜き物件は初期費用削減や開業までのスピードを短縮できる一方、使用済みの設備や内装をそのまま引き継ぐため、トラブルが発生することがあります。以下に紹介するトラブル事例は、事前の確認や対策で防げるものがほとんどです。
事例1. 「故障した設備やリース品の譲渡」
居抜き物件では、前テナントが故障した設備やリース品を残したままにし、修理費用の負担を巡って新旧テナント間でトラブルが発生することがあります。特にリース品については、リース会社の承諾を得て引き継ぐ必要があります。
対策: 譲渡される設備やリース品の状態を事前にしっかり確認し、動作チェックやリース品の残債、支払い状況を調べましょう。双方が立ち会い、設備の状態を確認した上で引き渡しを行うことが重要です。
事例2. 「不十分な衛生管理」
前テナントが衛生管理を怠っていた場合、物件内に汚れや害虫が残っていることがあります。これが原因で、近隣住民や他の店舗とのトラブルに発展する恐れがあります。さらに、物件周辺の雑草やゴミが原因で害虫や悪臭が発生することもあります。
対策: 契約前に物件内外の衛生状態を確認し、必要であれば業者に依頼して全設備や内装をクリーニングしましょう。開業後も清潔な環境を維持するための準備を行うことが大切です。
事例3. 「退去時の原状回復費用」
居抜き物件の契約によっては、退去時に原状回復義務が発生することがあります。前テナントが残した損傷や内装の劣化に対して、現テナントが予期せぬ原状回復費用を負担するケースもあります。
対策: 退去時の条件や原状回復義務について、契約書で明確にしておきましょう。どの程度の修復が必要か、工事範囲を具体的に記載しておくことで、予期せぬ費用を避けることができます。
これらのトラブルを避けるためには、契約前に十分な確認と準備が必要です。事前にしっかりと対策を講じることで、スムーズな契約と開業を実現しましょう。
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