大阪の居抜き店舗について「飲食店退去時の原状回復義務とは？費用を抑える「居抜き売却」について」の記事

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投稿日：2024.08.19

飲食店退去時の原状回復義務とは？費用を抑える「居抜き売却」について

飲食店の移転や閉店に伴い店舗を退去する際、借主に課せられるのが「原状回復工事」です。今回は、退去時に必要な原状回復工事の内容やその費用の目安について説明します。また、工事を行わずに費用を抑える方法として「居抜き売却」についてもご紹介します。

退去時の原状回復とは？

事業用物件を退去する際、借主には物件を契約時の状態に戻す義務があります。これは「原状回復」と呼ばれ、借主が施した内装、設備、家具備品などをすべて撤去して、元の状態に戻すことを指します。契約時に物件がコンクリート壁や柱、配管がむき出しのスケルトン状態であった場合は、その状態に戻すのが基本です。

しかし、どのような「原状」に戻すべきかについては注意が必要です。退去を決めたら、まず賃貸借契約書を確認しましょう。入居時が居抜き物件だったからといって、その状態に戻せばよいとは限らず、スケルトンに戻すことが契約で定められていることもあります。また、原状回復工事を行う業者が契約書で指定されている場合もあるため、事前に確認が必要です。

原状回復工事の内容と費用の目安は？

飲食店の原状回復工事には、以下の作業が含まれます。

店舗内外の内装および外装の撤去
厨房設備、水回り設備、電気設備の撤去
什器備品など、すべての物品の撤去

工事を行う際には、施工業者と現場を確認する際に、貸主やその代理人の立ち会いを依頼し、原状回復の範囲について詳細に確認することで、後々のトラブルを避けることができます。

飲食店をスケルトン状態に戻す原状回復工事の費用は、1坪あたり4～8万円程度が相場とされています。例えば、1坪あたり5万円とした場合、10坪の小規模店舗でも50万円の費用がかかり、かなりの出費となります。また、焼肉店やラーメン店など特殊な設備を必要とする業態や、個室のあるレイアウトでは、平均よりも費用が高くなることがあります。

退去時の費用を抑える方法

飲食店の退去時にかかる費用を抑えるためには、以下の方法があります。

1. 原状回復工事の相見積もりを取ってコストを削減
原状回復工事の費用には幅があるため、複数の業者から見積もりを取ることで、過剰な費用を避けることができます。貸主が指定した業者がいる場合でも、相見積もりを行うことで、費用の交渉がしやすくなります。

2. 自分でできる作業を行う
什器やゴミの撤去、清掃など、業者に依頼しなくても自分でできる作業を行うことで、余計なコストを抑えることができます。

3. 居抜き売却を検討する
居抜き売却とは、飲食店の内装や設備をそのままの状態で貸主や次の借主に引き渡して退去する方法です。これにより、原状回復工事が不要になるだけでなく、退去日まで営業を続けることができるというメリットもあります。

居抜き売却の交渉は可能？

賃貸借契約書でスケルトン状態への原状回復が義務付けられている場合、居抜き売却を希望するなら貸主との交渉が必要です。退去を検討し始めたら、早めに居抜き売却が可能かどうか貸主に相談しましょう。

居抜き物件には、貸主にとっても「次の借り手を見つけやすい」というメリットがあります。特に、焼肉店やラーメン店などのように「原状回復工事が割高」とされる業態の店舗は、居抜き物件として市場に出すことで高い人気が見込まれます。このような場合、貸主が居抜き売却のメリットを理解すれば、契約内容の見直しに応じてくれる可能性があります。

ただし、貸主が「次のテナントは飲食店ではなく事務所として貸したい」などの明確な意向を持っている場合には、原状回復工事を避けられないこともあります。最終的に交渉が成立するかどうかは、貸主の意向次第となります。

退去時のコスト削減には早めの準備が重要

飲食店の退去を決めたら、まず賃貸借契約書の内容を確認し、次に原状回復工事の見積もりを取得します。同時に、居抜き売却の可能性も探ることが大切です。居抜き売却の交渉や「造作譲渡契約」については、専門業者に依頼することもできます。あらゆる選択肢を検討し、早期に準備を進めることで、退去時のコストを抑えることができます。