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居抜き店舗 ブログ記事
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路面店と2階店舗の売上の違い
路地の店舗の利益はどれくらいか？
売上は、地下や２階以上に位置する店舗よりも、路地の店舗の方が優れていることは周知の事実だ。視認性が高く、様々なアピールが容易であることは、ビジネスを行う上で最も有力な武器となる。しかし、路地の店舗は家賃はもちろん、保証金などの全てのコストが高い。そのため、「売上は期待できるが、手を出すのは難しい」ということもよくある。
しかしながら、実際に路地の店舗と他の階に位置する店舗との売上や家賃の差を比較できる機会は少ない。今回は、同じタイプの店舗を２階と路地に出店した焼肉店のオーナーの話をベースに、どれくらいの差があるのかを比較していきたい。
家賃は1.8倍、取得費は2.5倍
今回話を聞いた2つの焼肉店は、大型地方都市のターミナル駅から徒歩約5分の位置にあります。駅を起点にして真逆の場所に位置しています。店名を含め、商品構成や価格は完全に同じです。どちらも広さが約20坪で、席数は28席と32席です。どちらも、駅から住宅地に向かう通りに位置し、人通りが多いです。ファミリー客をターゲットに、産地直送の和牛の他、黒豚や地鶏なども扱い、品質にこだわっています。
オーナーはすでに居酒屋を2店舗経営していましたが、新しい展開として焼肉店をオープンしました。「仕入れルートは確保されていましたが、一定以上の仕入れ数を維持することで価格的なメリットが得られたため、最初から2店舗目を間もなくオープンする計画でした」と話しています。
物件はほぼ同じ時期に見つかりましたが、どちらも他の飲食店が営業しており、より早く撤退予定だった路面店を先にオープンすることになりました。
2つの物件のオーナーが異なり、最初に提示された賃料には約2倍以上の開きがありました。しかし、熱心に賃料の交渉を行い、結局、路面店は2階店舗の約1.8倍程度の賃料にまで抑えることができました。「実は、利益予測の差を考えれば、家賃の2倍程度の差は当然と考えていましたが、交渉が思いのほかうまくいき、どんどんと賃料が下がっていきました。ただし、物件を契約するためにかかった取得費用は、2倍以上の差があります。具体的には2.5倍程度かかっています」
物件取得には、保証金や敷金のほかに礼金などが含まれます。相場のある家賃と異なり、大家の裁量で決まるこの費用は大きな差が出ます。保証金や敷金は、ある程度の償却があるものの、いずれは返ってくるコストです。しかし、自由に活用できないこの費用はできるだけ低く抑えるのが賢明でしょう。
オープン時の景気は関係なし
先にオープンしたのは路面店でしたが、作成したチラシなどには、「間もなく開業予定」として、両店舗の情報を載せました。2店舗目もすでに物件を確保していましたが、1店舗目が軌道に乗り、安定してからのオープンの方が失敗のリスクが低いとの判断から、そのまま手つかずにしていました。
路面店は事前の告知をほとんど行わなかったため、オープンから1週間は客足が伸びませんでしたが、徐々に来客数も増え、客単価も予想以上に高く、順調な滑り出しを見せました。
オープンから2ヶ月が経過しました。堅調な業績に胸をなでおろしながら、いくつかの内装の改善点を踏まえつつ、2号店の工事を開始しました。人員は、1号店で余分に採用し、オープンまでにトレーニングを完了させる計画を立て、オープン時の需要に対応できるよう準備を整えました。
2階店舗の2号店は、事前に1号店で告知していたことと、オープン記念の特別サービスを実施したため、オープン日から大盛況となりました。店舗に上がる階段には列ができ、1時間以上の待ちがあることを伝えても、列が途絶えることはありませんでした。
ところが開業から2ヶ月程度が経過すると、オープン時の活況が終わり、売上が落ち着いてきます。これからが本番と期待していましたが、2号店の売上は、「落ち着く」という程度のものではありませんでした。
キャンペーンの効果にも差が
結局、開業から1年が経過し、現時点での売上の差は、家賃の1.8倍を超える差があるとのことです。
「週末の売上はほぼ同じですが、平日の差が大きすぎるため、トータルすると大きな差につながります。その差を埋めるため、2階店舗では看板を変えたり、大きな置き看板を用意したり、さまざまな店舗限定サービスを実施していますが、結果にはつながっていません」
季節ごとに行うキャンペーンも、効果があるのは路面店で、「2階店舗はあまり変化がない」とのことです。売上アップのための手法を探し続けているというのが本音のようです。
2階店舗のオープン景気の影響があるため、まだ年間売上や利益の正確な差は算出できませんが、「次に店を作るときには絶対路面店にしたい」と述べています。
もちろん、これは一例に過ぎず、実際には店舗を取り巻く環境が異なるため、誰もが同じ結果には至りません。また、業態によっては、階数に影響を受けにくいものもあります。ただし、他の比較例が少ないため、一つの指針として参考になるかもしれません。
開業時に生じた2.5倍の差は、簡単に補填できる差ではありません。賃料の支払いも毎月発生するものです。ただし、それに伴う売上の結果は、単純に比例するものではなく、より大きな違いが生じることを認識しておくべきです。
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