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居抜き店舗 ブログ記事
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テナント募集において頼りになる4つの改善方法！��
前回の続きはこちら！
�� https://www.bruno-realestate.co.jp/tenant/blog/entry/10297/
�� https://www.bruno-realestate.co.jp/tenant/blog/entry/10328/
「店舗やオフィスのテナント解約に関するトラブルを予防するための3つの留意点」
店舗やオフィスのテナント契約は、早かれ遅かれ解約の時が訪れます。長期的な契約であっても、短期的な契約であっても、いずれ解約の局面に直面します。こうした解約時に起こりがちなトラブルがあります。
特に、数十年にわたる長期契約の場合、契約締結時の合意事項が忘れ去られているケースも多く見受けられます。そのため、解約時に問題が生じることがあります。
1.契約時には、原状回復工事の範囲を明確に定めることが肝要
契約時に原状回復工事の範囲を決めておく。
- スケルトン状態で退去する
- 設備をそのまま残して退去する
スケルトン状態の場合は理解しやすいですが、後者の選択肢は少々複雑です。
どの設備を残し、どの設備を撤去するかを具体的に決定しておくことが重要です。例えば、エアコンは残すが、床材はそのまま残す、他の設備は撤去するなど、具体的な事項を明記します。
家主が途中で追加した設備については、借主と貸主の合意に基づいて契約書に追記します。原状回復工事の範囲を、双方が分かりやすく明確に取り決めることが不可欠です。その際、将来数十年後でも理解できるような表現を心掛けて記述してください。
2.解約の通知期間と手続きを予め設定しておく
一般住宅の場合、退去の届出は退去の1か月前に提出する必要があります。しかしながら、店舗の場合、通常は3か月前や半年前など、やや長めの通知期間が設定されていることが多いです。この期間において、家主は次のテナントを見つけることが可能です。
契約書を十分に理解していないか、内容を忘れてしまっているケースも存在します。
「解約の通知期間について全く聞かされていなかった！」というようなトラブルを避けるためにも、契約時に明確に説明することが必要です。重要なポイントが記載されている説明書を読んで理解することは非常に大切です。
ただし、一部の仲介業者は流れるように案内してくることもありますので、「解約の際には必ず6か月前にご連絡ください。」と強調して伝えることが重要です。メモや付箋などを活用して見落としのないように工夫すると良いでしょう。
基本的に、契約は仲介業者とテナントの間で締結されますが、できる限り家主も同席することをおすすめします。
3.テナントとの合意内容は文書で明確に残す
賃貸契約書には、契約書と重要事項説明書が含まれています。ただし、店舗の場合は通常、シンプルな契約だけでなく、合意事項が別紙として添付されることもありますので、必ず確認してください。
これは、住宅の賃貸契約においても、特別なサービスを利用して入居する際に添付されることがあり、契約書と同等の効力を有します。したがって、これらの合意事項は契約の一環として、確実に確認しておくべきです。
特に原状回復に関する事項が多岐にわたる場合、これを分かりやすく合意事項として添付することが望ましいです。原状回復が不要な箇所については、写真とともに添付しておくことで安心感が得られるでしょう。
絶対に避けるべきことは、口頭での合意です。口頭での合意は、後々の言った言ってないの紛争の原因となる可能性があります。
次回は居住用物件を店舗・事務所として貸すにはをご説明します！！
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